De WOZ-waarde vormt de grondslag voor de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de onroerendezaakbelasting, rioolheffing en de waterschapslasten. Daarnaast speelt de WOZ-waarde een belangrijke rol bij de erf- of schenkbelasting en het eigenwoningforfait.
De hoogte van de WOZ-waarde heeft dus de nodige gevolgen. Wat doet u nu als u het niet eens bent met de WOZ-waarde die de gemeente heeft vastgesteld? In dit artikel zullen we ingaan op de WOZ-waarde en de onroerendezaakbelasting.
Onroerendezaakbelasting is een complexe materie waar veel over valt te schrijven. In dit artikel zullen we een aantal begrippen bespreken die van belang zijn om de totstandkoming van de WOZ-waarde te begrijpen. Vervolgens zullen we bespreken op welke wijze deze WOZ-waarde gewijzigd kan worden indien deze niet juist is vastgesteld.
Onroerendezaakbelasting
Sinds 1970 bestaat voor gemeenten de bevoegdheid tot het heffen van gemeentelijke belastingen op alle onroerende zaken die binnen de gemeentegrens zijn gelegen. In artikel 220 sub a en b van de Gemeentewet, is geregeld dat ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken twee belastingen kunnen worden geheven.
De eerste groep betreft degenen die de onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht, gebruiken (de gebruikersbelasting). De tweede groep betreft degenen die van de onroerende zaak het genot hebben krachtens eigendom, bezit of beperkt recht (de eigenarenbelasting).
Voor wat betreft woningen is de onroerendezaakbelasting een eigenarenbelasting. Voor wat betreft bedrijfspanden bestaat er zowel een eigenarenbelasting alsook de gebruikersbelasting.
Objectafbakening
Conform artikel 220a lid 1 van de Gemeentewet wordt met betrekking tot de onroerendezaakbelastingen als onroerende zaak aangemerkt de onroerende zaak als bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In artikel 16 van de Wet WOZ is bepaald wat als een onroerende zaak wordt aangemerkt.
Bij de objectafbakening heeft de gemeente de volgende taken:
- Bepalen van de zakelijke genotsgrenzen (niet opgenomen in de wet)
- Bepalen van de eigendommen (artikel 16 sub a en b van de Wet WOZ)
- Onderkennen van zelfstandige gedeelten (artikel 16 sub c van de Wet WOZ)
- Samenstellen vormen (artikel 16 sub d van de Wet WOZ)
- Afbakenen van recreatieterreinen als een WOZ-object (artikel 16 sub e van de Wet WOZ)
- Trekken van gemeentegrenzen (artikel 16 sub f van de Wet WOZ)
Wet waardering onroerende zaken
Na de objectafbakening van artikel 16 van de Wet WOZ volgt de waardering van het WOZ-object. Artikel 17 lid 1 van de Wet WOZ bepaalt dat aan elke afgebakende onroerende zaak (zoals afgebakend) een waarde wordt toegekend (WOZ-waarde). De waarde van een onroerende zaak wordt, conform artikel 18 lid 1 van de Wet WOZ, bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (artikel 18 lid 2 van de Wet WOZ).
Waarderingsmethode
De waardering van woningen wordt gedaan middels een taxateur die kijkt naar de gegevens van het gebouw en de grond van vergelijkbare objecten. Zo wordt gekeken naar de verkoopprijs van panden die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Op basis van een computermodel worden verschillende objecten gewaardeerd door de gemeente zonder dat deze panden zelf worden getaxeerd. Daarbij wordt wel rekening gehouden met zaken zoals de ligging, het bouwjaar en het aantal vierkante meters. Er wordt echter geen rekening gehouden met de aanwezigheid van voorzieningen zoals een centrale verwarming, de mate waarin de woning is onderhouden, erfpacht etc. Bij bedrijfspanden wordt gekeken naar verhuurwaarde en de herbouwwaarde.
Waardeverandering
Indien de objectafbakening van een onroerende zaak tussen de waardepeildatum en het begin van het WOZ-kalenderjaar wijzigt, wordt ingevolge artikel 18 lid 3 van de Wet WOZ, met elke waardeverandering als gevolg van een wijziging van de objectafbakening rekening gehouden. WOZ-beschikkingen waar, fysiek gezien, te veel onroerende zaken bij waren betrokken dienden voorheen vernietigd te worden en de aanslagen die op de vernietigde beschikking waren gebaseerd dienden worden teruggedraaid. Maar van deze lijn is de Hoge Raad afgestapt. Zo heeft de Hoge Raad bepaald dat voor een te groot afgebakend object de WOZ-beschikking toch in stand kan blijven. Het object kan in bezwaar of beroep worden aangepast en zo nodig wordt de waarde dan verlaagd. Daarna dienen de op de WOZ-beschikking gebaseerde aanslagen evenredig te worden verminderd.
Cijfers over de WOZ
Er zijn dus diverse redenen waarom de WOZ-waarde van uw woning onjuist bepaald kan zijn. Uit de cijfers blijkt dan ook dat niet alleen veel bezwaren worden gehonoreerd maar dat de waardeverandering door die bezwaren ook significant is. Dat betekent dat het zin heeft om bezwaar te maken. Niet alleen omdat er gemiddeld meer dan 50% kans is dat het bezwaar wordt toegewezen maar ook omdat het een groot verschil kan maken in de WOZ-waarde en daardoor ook in de te betalen belasting.
Hieronder treft u enkele cijfers van de Waarderingskamer.
| Onderwerp | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|---|
| Aantal ingediende WOZ-bezwaarschriften | 104.000 | 87.000 | 79.000 | 96.000 |
| Percentage gehonoreerde bezwaren (woningen) | ** | 51,1 % | 57,2% | 42,6% |
| Gemiddelde verandering van de waarde door bezwaar (woningen) | ** | 11,3 % | 10,8% | 16,3% |
** Cijfers pas bekend na afronding bezwaarafhandeling, eind 2017.
Bezwaar en beroep
Als u het niet eens bent met de waarde op de WOZ-beschikking heeft u een aantal mogelijkheden om daar wat tegen te doen.
Bezwaar
In de meeste gevallen staat de WOZ-beschikking op het aanslagbiljet gemeentelijke belastingen waarop ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) staat. De wet bepaalt dat uw bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking dan ook is gericht tegen de OZB-aanslag. U kunt het onderliggende dossier opvragen indien u niet alle stukken heeft ontvangen zoals het taxatierapport dat gebruikt is voor de WOZ-waardering.
U kunt binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking bij de gemeente bezwaar maken. Wilt u meer weten over hoe u uw bezwaar tijdig indient dan klikt u hier. U dient het bezwaar bij de gemeenteambtenaar belast met de heffing van gemeentelijke belastingen. U kunt uw bezwaarschrift ook later aanvullen indien u een bezwaarschrift op tijd heeft ingediend waarin u nog niet uiteen heeft gezet wat de reden is voor het bezwaar. Zo kunt u nog aanvullingen doen nadat u het taxatierapport heeft ontvangen of andere van belang zijnde stukken. De gemeente neemt vervolgens een beslissing over uw bezwaarschrift.
Beroep
Tegen deze beslissing van de gemeente kunt u beroep instellen bij de rechtbank. Bent u het niet eens met de uitspraak van de rechtbank, dan kunt u hoger beroep instellen bij het gerechtshof. Als u het ten slotte niet eens met de hofuitspraak, kunt u nog beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad. Nieuwe feiten kunt u dan niet meer stellen overigens. U leest hier meer over het indienen van bezwaar en beroep.
Conclusie
Hoe hoger de WOZ-waarde van uw woning, hoe meer belasting u dient te betalen. Een lagere WOZ-waarde betekent dan ook minder belasting betalen. Gemiddeld wordt het bezwaar tegen de hoogte van de WOZ-waarde in meer dan de helft van de gevallen gehonoreerd. Een goed bezwaarschrift kan dus lonen. Heeft u een WOZ-beschikking of OZB-beschikking ontvangen en wilt u in bezwaar gaan, dien dan tijdig bezwaar in of neem contact op met een jurist of advocaat die dat voor u kan doen.
Meer informatie of hulp nodig?
Wat zijn de kosten?
Klik hier voor meer informatie over de wijze waarop uw advocaatkosten kunnen worden vergoed en welke betalingsmethoden ons kantoor hanteert.